摘要:  美国财产征收中的公正补偿具体体现为公平市场价值标准。被征收财产的公平市场价值是一种虚拟状态下的市场交易价格，需要通过各种评估技术手段予以确定，并以财产的最高最优使用为基础。依据公平市场价值标准确定的补偿是不完全赔偿也是非个性化赔偿，经过美国一个多世纪的司法实践却被证明是最为经济有效的补偿标准。我国征收补偿制度的改革应当借鉴美国公平市场价值标准的经验，剥离附着于征收补偿的社会保障功能，建立以被征收财产价值为核心的补偿制度，确立公平市场价值标准和最高最优使用规则。

　　关键词:  征收；补偿；公平市场价值

　　我国土地和房屋的征收补偿同户籍、社会保障等社会福利措施混杂在一起，补偿项目设置主要不是以被征收财产的价值为基础，补偿标准也纷繁复杂、花样众多，不仅操作复杂而且极易导致补偿数额畸高或畸低或“同地不同补”等不公平现象。相比而言，美国的公平市场价值标准简单易行且经济有效，对完善我国征收补偿标准具有借鉴意义。

　　《美国联邦宪法第五修正案》中规定，“未经公正补偿，不得为公共使用而征收私人财产，这一规定确立了美国财产征收的两大核心条件：公共使用和公正补偿。此后，联邦最高法院的判例数次扩展了公共使用原则，使得立法者和政府享有了更加宽泛的征收权，各州和地方政府也得以使用这些扩张的权力征收贫民窟以及为了发展经济而征收看似尚可接受的居住社区。 [1]在此背景下，公正补偿成为美国征收程序中保障财产权人利益的最为关键的要素。

　　何谓公正补偿？美国宪法并没有给出答案。“公正”一词本身难以定义，从而既为不同情形下的征收案件处理提供了灵活性，但是也为补偿标准的适用带来了混乱。联邦最高法院通过一系列判例形成了切实可行的标准——公平市场价值（简称FMR）标准，并被普遍接受。虽然联邦最高法院也指出，在一些情形下出于“公正”的需要，可能会偏离公平市场价值，但在实践中，公平市场价值标准仍然是唯一的标准。

　　一、被征收财产公平市场价值的确定

　　美国法上对公平市场价值的经典定义是，在财产征收之日，没有受到任何强制的自愿买家和自愿卖家进行交易时的市场价格。 [2]然而，这一公式性的表述看似明确，操作起来并不容易。通过对一系列案件的深入研究表明，如何确定公平市场价值，仍然存在许多混乱和矛盾。 [3]由于针对被征收财产的市场交易并未实际发生，只能模拟交易情景并通过诸多技术手段确定虚拟的交易价格，那么，在现实交易中任何可能影响真实交易价格的因素，都有可能影响虚拟公平市场价格的认定。

　　（一）公平市场价值的确定需要借助各种评估方法，最终由法庭裁量确定

　　公平市场价值标准并非客观标准，而是需要运用各种并不完美的评估技术加以确定，但运用不同评估技术所得出的结果往往存在较大差距。常用的确定公平市场价值的评估方法有四种：（1）最近销售价格方法，检索被征收财产最近的销售价格；（2）比较销售价格方法，考查该区域与被征收财产具有可比性的其他财产的最近销售价格；（3）收入资本化方法，被征收财产实际或潜在租金收入的资本化；（4）重置成本法，计算被征收财产的重建成本，并减去按照其新旧程度、损耗和损坏程度等计算的折旧。不同的法院可能会偏好不同的方法，最终采用何种方法由法庭依据案件的具体情形决定。 [4]通常来说，比较销售价格法是经常采用的方法，评估者也通常综合采用数种评估方法。

　　尽管有这些评估方法，双方当事人也会提出对己方有利的评估报告，但法院在确定最终采用的公平市场价值时，并不受制于这些评估方法和评估报告。法庭的估价分析可以建立在上述任何一种评估方法上，也可以是上述任何几种方法的结合，或者是在原被告双方提出的评估报告的基础上采用一个折中的方案。有学者对纽约市5个县法院在1990年至2003年间判决的征收补偿案件进行了统计研究，结果表明法院判决的赔偿数额通常更接近征收人提出的数额。这是因为，征收人有更好的动机提出没有偏见的评估价，并且征收人实际提出的价格也更接近公平市场价值。 [5]