理论上讲,共有产权住房能实现住房居住属性、保障属性与财产权利的有机统一,提升住房保障制度的公平性。但在实施过程中,我们依然面临共有产权住房与已有保障房关系、共有产权住房由谁供给、如何定价等诸多现实问题。

　　为解决我国大中城市中低收入家庭住房问题,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,以满足新市民住房需求为主要出发点,北京近日颁布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,成为继上海、淮安等城市推行共有产权住房的又一试点城市。这意味着,共有产权住房在我国从理论层面的探讨走向实践,并呈现逐渐扩大的趋势。

　　理论上讲,共有产权住房能有效地打通租购市场,弥补传统产权式住房保障的制度缺陷,压缩了寻租空间,避免了福利陷阱。共有产权住房通过降低住房所有权的进入门槛,能够满足国人拥有住房的愿望,为家庭持续增持产权份额提供可行办法,有效激励家庭实现财富积累。同时,相对于公租房而言,共有产权住房还可以减少政府在住房保障方面的财政支出,促进资金的有效周转,提高住房保障体系运行效率。可以说,共有产权住房体现了住房的居住属性、保障属性与财产权利的有机统一,提升了住房保障制度的公平性。

　　然而,在推行共有产权住房的过程中,我们依然面临着许多因理论与实际“脱节”而表现出的困惑与问题,主要表现在以下三个方面:

　　首先,对“共有产权”的总体认知仍然模糊。对地方来说,推行共有产权住房意味着面临很多不确定因素,还有可能承担试错风险。由于缺少相对成熟的共有产权住房制度的顶层设计,地方住房主管部门对共有产权住房的理解可能模糊不清,试点在一定程度上会将地方政府与民众置于不确定性环境之中,试错风险无法控制。而且,地方住房主管部门还可能存在对共有产权住房制度同目前已有住房制度环境是否耦合的疑虑。由于我国保障性住房名目繁杂,地方住房主管部门难免会认为,若再增加新的保障性住房类型,将加大政府的工作负担,打乱住房主管部门工作安排的协调性。同时,地方住房主管部门可能认为共有产权住房制度本身具有非必要性,原因在于共有产权住房类似于住房的银行按揭贷款等金融手段,针对低收入人群甚至可以采用零首付的方式进行帮扶,因而没有必要再次增加新的保障房类别。以上种种疑虑可能会增加共有产权住房在现实中的推行难度。

　　其次,在推行共有产权住房过程中,地方政府部门可能难以确定自身职责定位。特别是如果政府同时作为共有产权的管理者与持有者,这种运动员和裁判员的双重角色的冲突,使其担心在实施的过程中可能与民众产生的冲突。

　　最后,共有产权住房具体落地细则仍然欠缺。譬如,共有产权住房由谁供给,由地方政府还是由企业供给?与谁共有,家庭与企业共有还是与地方政府共有?什么样的家庭可以购买共有产权住房?如何定价,包括不同时点出售价格的制定和租金价格的制定?共有人是否可以双向回购?回购中如何控制风险,特别是如果跟地方政府共有,地方政府如何控制风险?使用过程中的管理难题,如住宅维修资金如何分摊等?这些问题,会成为地方政府推行共有产权住房的阻碍。