引子：小区公共收益到底归谁所有，一直是公众关心的话题，它不该成为一笔糊涂账。近日，江苏苏州高新区朗香小区业委会给业主发红包，606户人家总共领到了24万元现金。小区业委会和物业签订了协议，从他们那里争取到了小区的公共收益。其实，根据物权法，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。现实情况却是，这些公共设施委托由物业来经营或管理，业主忽视了这部分收益或者误认为应该由物业使用，与业主无关。本期“思与辨”就该话题进行讨论。

　　■ 主持人：尹传刚

　　■ 嘉 宾：匡贤明（中国<海南>改革发展研究院经济研究所所长、研究员）

　　        张敬伟（中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）

　　        和静钧（西南政法大学政治与公共管理学院副教授）

　　小区业主维权意识的淡漠和权利意识的分散，是物业公司独占小区公共利益的一个原因

　　主持人：公共区域收益所属权归业主集体所有，现实中却是物业公司独享收益，原因何在？

　　匡贤明：我国小区管理，从过去的单位制转向市场化的小区，对公共区域收益的权属，相当多的业主并不清楚。比如，根据物权法规定，小区里的广告收益、出租收益、停车费收益等应归业主所有。但事实上，很多业主对此没有明确的概念。

　　不同小区收入结构不同，部分小区仅能做到收支弱平衡。因此，不少业主对小区公共收益并没有什么概念。更重要的是，不少小区业主委员会对物业管理公司的监管不到位，其财务状况并不透明，业主并不清楚详细的收支情况，这使得小区的公共收益的分红就更困难了。

　　和静钧：在开发商售楼之时，公共区域就以公摊的方式算入房价，相当于所有业主按其实际区分所有权的权重购得公共区域的所有权或使用权，业主对公共区域拥有权重不等的收益权。即便单个业主知晓权利归属，主张权利往往势单力薄，最后就会由物业管理公司所持有。物业管理公司在核算成本之时，也会把这些收益算入，业主可享有较低物业管理费的负担，在公共收益并不是很大之时，业主们一般都会选择“搭便车”策略，都不想出头，最后物业公司乐享其成。然而，一旦收益大到能激励业主们维权之时，之前所潜藏的问题就会浮出水面。

　　张敬伟：物业公司是专业化的市场主体，追逐利润是其生存之要，因而对于小区内的相关利益所得非常熟悉。但是对于小区业主而言，他们只知道住宅属于自己。这种不对称，使得物业公司很容易将小区公共利益变成自己的利益所得。小区业主因为不懂相关规定而忽略了自己的权利，物业公司顺势将小区公共利益据为己有。小区业主的不懂法和物业公司的逐利欲求是造成小区公共利益被物业公司独占的主因。

　　即使小区业主熟悉物权法，也知道小区公共利益的范畴，但是作为个体，大多数业主很难形成集体合力。小区业主维权意识的淡漠和权利意识的分散，也是物业公司独占小区公共利益的原因。