摘要：近半年来，房地产政策调整不断升级：从多数地方取消限购，到9月30日央行、银监会联合出文对房贷政策松绑，引发了市场的高度关注。央行在何背景下出台此政策？此举意图究竟如何？房贷政策调整对银行业影响如何？房地产市场能否改变此前的颓势？本文撷取众多业内专家学者观点，就央行放宽房贷标准这一举措进行深入分析和探讨。

　　关键词：央行，房贷，楼市

　　一、央行和银监会联合出台政策放宽房贷标准

　　9月30日下午，央行和银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下文简称《通知》），共计四条内容，业内将其简称为“央四条”，《通知》中受全社会重点关注的内容包括两点：一是有条件的解除二套房贷限制，二是扩充按揭贷款资金来源，且专款专用。在当前实体经济增速放缓、房地产市场冲高回落的大背景下，央行此举并不仅是单纯的经济刺激政策，更是随着房贷标准的放宽，促使市场力量回归的表现。

　　二、政策出台背景

　　当前房地产市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变，与此相适应，居民住房消费热点也正由“有房住”向“住好房”转型。原有的住房政策是基于供不应求的市场环境所产生，无法满足新形势的要求。同时，楼市下行成为拖累实体经济增长的重要因素，决策层为保证实体经济的稳定增长，通过定向调控的货币政策针对性提供金融支持，符合其一贯的执政风格。

　　（一）保持经济稳定增长，定向调控促进改革

　　民生证券研究院执行院长、首席宏观研究员  管清友  央行三季度例会以不变应万变，反映出新一届政府已经放弃了过去大规模刺激的老路，保持政策定力的决心越来越强。这是一场改革与风险的赛跑。除了加快改革，政府的另一个思路是拖住风险，以时间换空间。所以我们顺理成章地看到了限贷政策的松动，以及央行对定向调控思路的重申。

　　东方证券首席经济学家 邵宇  一方面，合理的改善性和异地购房需求的释放，将托底房地产行业，使其不会出现断崖式下跌，保存经济的适度暖意，为各项改革争取时间和空间；另一方面，市场自发的调节力量将最终起主导作用，未来房地产行业将只是托底经济的基础产业，而非政府刺激经济增长的核心引擎。

　　中投顾问金融行业研究员  霍肖桦  鼓励银行业金融机构通过发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。未来REITS等房地产金融杠杆将会逐渐发展。此举目的在于促使房地产行业平稳发展，稳定当前宏观经济局势。

　　（二）保障合理住房需求，纠正过紧房贷政策

　　今年以来，房地产市场供求关系发生了显著变化，绝大部分城市出现了量价齐跌现象，这种现象可能是购房主体观望和住房限贷政策共同作用所导致。刚需人群不够条件，不得不放弃购房或在房价低的城市购房，除此之外，一些改善型需求则受限于严格的房贷政策，不得不持观望态度。前述的两种因素共同作用，限制了市场的一部分合理住房需求，为改善民生计，放松房贷政策实为情势所需。

　　中国银行首席经济学家  曹远征  从过去“认房又认贷”放松为“认房不认贷”，主要对改善性需求的购房者有帮助。目前房地产价格下行，使得投机性需求开始退场，即使现在放松政策，投机性需求也不会返回。但即便是改善性需求的购房群体，也很可能因为房地产价格的下行而推迟购房。

　　中行国际金融研究所宏观研究员  李佩珈  此次信贷政策的调整为住房需求的平稳释放开启时间窗口。考虑到限贷政策是在此前房价过快上涨的背景下推出，所以在房价涨幅趋于平稳时期，放松或退出限贷更有助于房地产调控向市场手段让渡。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员  李宇嘉  此次房贷政策调整须臾不可偏离的一个原则，就是支持包括首套住房需求和改善性住房需求在内的“合理住房需求”。回顾7月以来各地楼市新政，只要涉及房贷政策，无不是从支持合理住房需求的角度出发，其中的玄机可见一斑。当然，政策调整也是顺应改善性住房需求时代到来的新变化。在房价继续下跌（9月份跌幅扩大），融资成本居高不下，而无风险收益率却异常诱人（银行理财收益在5%以上）的背景下，若金融杠杆受限，除中心区少数优质房源外，没有多少投资需求会入市。存量住房中，超过30%的部分是上世纪80、90年代建成的，功能缺失和老化问题严重；而计划经济时期“低标准”建设的房屋将在棚户区改造中彻底退出；过去10多年快速城市化期间进入城市并实现住房愿望的居民家庭，由于享受到了城市化红利和房屋资产升值红利，随着收入增加和家庭规模扩大（添丁和三代同堂），改善住房的愿望强烈。

　　因此，改善性住房需求大规模释放的时候到了，需要信贷政策的支持。在楼市进入存量和过剩时代后，过紧的房贷政策不适应楼市新形势，特别是改善性需求时代的到来，错杀了很多合理的换房贷款需求（如收入增长和家庭规模扩大、工作调动和搬迁等改善性和合理换房需求）。因此，此时纠偏过紧的房贷政策具有合理性和必要性。

　　利得财富财经评论员  谈佳隆  预计这次政策的效果会是多方面的，首先限贷限购的逐步取消有利于让商品房市场回归市场经济的本源，其次，鉴于未来五年中国适婚和改善住房人群的增速会逐步放缓，中国央行选择了及早采取逆周期宏观政策，进一步平滑供需关系，以避免房价出现大落，防范引发系统性风险。

　　三、央行此举背后的深意

　　不少学者从房市的需求端对央行新政反应入手，分析央行此举背后的深意，也有专家学者从房市对宏观经济的重要影响角度入手，探讨央行的这一举措是否存有为房地产市场“托底”的可能。无论央行初衷如何，对房贷政策的放松都将或多或少的惠及目前己稍显冷却的房地产市场，从而为当前实体经济增速下滑提供一定的支撑。

　　（一）促消费，稳增长

　　交通银行首席经济学家  连平  中国居民的住房消费观念使得这一格局在较长期内不会改变，未来刚需入市潜力依然不小，随着收入提升和消费升级，改善型住房需求将为消费增长提供持续不断的动力，此次《通知》通过加强居民购房的金融支持，满足普通家庭的购房需要，有利于前期受政策抑制的需求陆续释放，对于促进消费有较好的推动作用。此次《通知》对个人住房贷款在利率、审核时间等方面的现行政策提出了调整要求，支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求，对于改善民生具有积极意义。

　　民族证券  《通知》的确能在短期内缓解房地产业的下行压力,并进而对四季度的经济增速有所支撑。但在目前房地产库存压力较大,房价下跌预期加重,而货币政策总量依旧稳健的背景下,其本质上仍属“纠偏”而非“救市”,只能起到托底作用,并不能扭转房地产业的下行趋势。相对于《通知》对需求端的放松,更应关注其中MBS及REITs等对于分散银行体系风险以及降低房地产企业融资成本并进而降低社会融资成本的意义。

　　（二）“救市”之举

　　本届政府一直坚持实施稳健性货币政策和无大规模刺激的财政政策，意在为结构性调整和经济体制改革保驾护航，但近期我国宏观经济增速放缓己成确定性趋势，不确定的只是实体经济会在何种水平上稳定，在此压力之下，决策层政策可能出现松动，因此，不排除央行的这一举措存在为楼市“托底”的可能性。

　　上海易居房地产研究院副院长  杨红旭  此次发布的《通知》是“救市”之举。房贷放松是符合逻辑的，可以扩内需、稳增长、惠民生，但此次政策力度之大，仍超出预期。

　　中国房地产学会副会长  陈国强  此次央行发布的房贷新政明确显示出中央提振楼市的意图,救市不再仅仅是地方政府“一头热”的行为。与过去几年相比,中国楼市政策再次出现由“压”到“保”的变化,政策风向出现逆转。

　　四、央行新政影响

　　央行新政影响最大的两个行业是房地产及银行业，放松房贷政策虽非直接为房地产开发商提供融资便利，但是却是依靠市场力量刺激房地产行业的间接刺激措施。考虑到当前商业银行资金成本处于不断上升时期，央行这一指导商业银行加大个人房贷力度的政策表现的有些“理想主义”，尽管央行提出拓宽长期资金来源的政策支持，但是政策效果究竟如何仍然难以预料。

　　（一）新政对房地产行业影响

　　1、利好房地产行业

　　松绑楼市不仅能稳定房地产市场，还能带动上下游一大批企业。虽然在转型过程中，本届政府强调降低对房地产行业的依赖度，但在新兴行业未形成支柱性力量之前，决策层无法置房地产行业于不理，任由其拖累实体经济。央行新政放松改善性住房贷款，且鼓励商业银行为个人首套住房贷款提供优惠利率，一定程度上显示了其对房地产市场的支撑意图。

　　中信证券地产研究团队  此次政策力度仅次于2008年10月，其程度远超前几个月的放开限贷政策，将会带动一二线城市10月份销售量全面反转，房价下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期结束。

　　民生证券宏观研究团队  此政策配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市特别是核心地段需求将明显回暖。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任  宋丁  房贷新政意味着政府放松了对楼市的管制，将激活全国房地产市场，对供需双方都将产生影响。目前已经带来了楼盘访客量的大幅上升和成交的明显回暖。

　　中房信研究中心副总经理  林波  目前市场筑底回稳趋势已经确立，受限贷放松政策的积极影响，真正有意向购房群体将重树信心，特别对于改善型需求而言无疑是重大利好，预计四季度这部分大量积压的需求会陆续释放。

　　中原地产首席分析师  张大伟  对改善型需求的释放，将会使房地产成交量触底反弹，除了小部分库存积压严重的三四线城市外房价可能将“止跌”，从而稳定房地产市场预期，有利于房地产市场保持平稳健康发展。不过，这次应当不会再出现房价全线大幅持续上涨的情况。新政释放改善型住房需求，目前起码可以增加30%的可购房人群，这部分人群恰好是之前被政策抑制的有意愿购房人群，也是银行的优质客户，银行会乐意向他们放贷。

　　中国指数研究院  对需求端来说，首套房“认贷不认房”界定标准较此前显著放宽，贷款利率下限也重回2009年水平，此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比率的大幅降低。同时，此次调整在未限购城市放开多套房贷，对中高端改善需求也将起到推动作用，投资需求或将再度入市。对供应端而言，由于持续的销售低迷，开发企业资金链收紧，投资增速显著下滑，新开工面积持续同比下降。作为中国经济的重要驱动，房地产开发投资极需发力。此次央行和银监会明确支持加大对金融机构、开发企业的资金支持。因此，此次调整对改善需求的推动作用或将强于首次买房需求，中高端改善及投资需求的陆续入市，或将有助于扭转当前房地产市场的连续下行态势。

　　伟业我爱我家集团副总裁  胡景晖  此次“房贷新政”的发布,事实上是以房贷还清为前提解除了限贷,并且首次明确了对合理的改善性住房需求的信贷支持。对于目前低迷的房地产市场来说,这无疑是一个重大利好。“房贷新政”在未来对于楼市成交量实际影响的释放，将随着各商业银行具体的执行情况而落地，短期内预计仍然难以看到效果，但在未来几个月内，效果将逐步显现。受这一因素影响，四季度和春节前楼市成交量的复苏将可以预期。如果各大商业银行能够积极响应央行房贷新政，那么对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说，四季度和春节前这段时间都将是不错的置业时机。

　　2、对房地产行业影响不大

　　深圳市房地产研究中心高级研究员  李宇嘉  由于改善性住房贷款优惠建立在首套房贷结清的基础上，而重点城市70%左右的首套房购置发生在过去10至15年间，而房贷基本上在20至30年，这意味着，改善性需求要想享受优惠政策，多数需要通过卖房来结清房贷。也就是说，改善性需求释放的同时也会增加市场供应，释放新增房贷资源。再加上，监管层给了银行房贷利率市场化定价权，首套房贷和改善性房贷利率触及下限的可能性很小。而对于未结清首套房贷的二套房贷和三套房贷申请，银行将会明显提高房贷利率上浮的幅度。因此，除中心区少数配套完善的优质房源外，新增需求对整体供求关系的影响并不大，投资需求也不会显著上升，政策松绑对房价的推动作用不大。

　　合肥学院房地产研究所  凌斌  对于改善性群体是一个利好消息，如果改善性群体是“卖一套买一套”的话影响不大，但如果贷款买房，那么改善性群体贷款压力就减小了。总体来看，对于改善性群体是利好的，但对刚需购房群体是一个不利信息。目前楼市下行，主要是因为房地产市场整体缺乏信心，无论是对于购房者，还是开发商。近年来，房地产市场政策很多，每次“房几条”政策出来后都会对楼市量价产生影响，而这次央行发布贷款利率下调至7折，甚至包括之前取消限购，都是让房地产市场回归理性的政策。所以这次央行再次“喊话”影响不大，目前市场信心的缺失才是楼市冷暖的关键。

　　瑞银证券  央行和银监会已于9月30日放松了房贷政策，这是本轮回调以来房地产政策最明确、最重要的放松。短期内，放松限贷应会多少有助于提振市场情绪、助推房地产销售，从而在一定程度上改善开发商和地方政府的财务状况。但政策放松无法扭转房地产部门的结构性下滑，因此不可能使房地产活动显著反弹。

　　3、房市投机可能再现

　　中行国际金融研究所宏观研究员  李佩珈  即便限贷放松，已处高位的房地产市场上行空间也不会太大，房价更不可能出现大幅反弹。从政策操作层面来看，限购和限贷的同步放松确实让市场投机空间再现，但从获利角度来看，房价继续上涨空间较小，这将在很大程度上抑制这部分需求。

　　惠誉  中国央行的房贷政策将提升住房改善者的需求，同时也将增加投机。

　　（二）新政对银行业影响

　　有业内专家分析认为，很大一部分个人住房需求为刚需，停贷风险较小，在经济下行阶段，银行业务通常会倾向于风险较低的个人住房贷款，而经济上行阶段，银行可能会转向收益更高的其他项目。持此观点的专家学者认为，央行房贷新政对银行房贷业务是一大利好。

　　1、房贷利率或降低

　　除放松改善性住房贷款标准及鼓励商业银行发放首套房贷款外，《通知》中受到广泛关注的另一重点是央行对金融机构发行MBS（抵押贷款证券化）等长期资金债券的支持态度，在当前银行“惜贷”、个人住房贷款供给不足的情况下，新政强调鼓励银行业金融机构发行MBS、期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，用于专项增加首套、改善性住房贷款投放，不少专家认为，这有利于推动房地产市场长期、健康发展，将银行从被房地产“硬性绑架”中解脱出来。但也有不少业内人士认为，现实情况是MBS的投资者对收益要求较高，个人住房贷款的利率不足以支持MBS产品的发行，短期内金融机构无法通过此种方式解决长期资金问题。

　　民生证券研究院执行院长、首席宏观研究员  “认房不认贷”如期兑现，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。但是，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调。亮点就在于MBS和专项金融债。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专项金融债和MBS，可以定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或将逐步从高点回落。

　　上海易居房地产研究院副院长  杨红旭  “央四条”提出，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”这条措施的目的，其实就是针对商业银行的“胡萝卜”政策，其性质类似之前定向降准，创造条件允许商业银行额外筹集资金，以这些低成本资金支持个人房贷。这一方面没有占用商业银行原来的信贷指标，另一方面资金成本降低，从而增加了首套房贷款利率打折的操作空间。在审批和管理商业银行筹资的过程中，预计央行和银监会将会设定条件。预计未来几个月，个人房贷在执行层面将会切实松绑，首套贷的利率优惠幅度也将有所增加。

　　利得财富财经评论员  谈佳隆  新政提出进一步通过债券、基金等金融工具和产品，多渠道筹集社会资金推动房地产行业发展。这就将房地产蕴含的金融风险有效合理地分散，可以防止银行体系承担过多房地产信贷风险。

　　中投顾问金融行业研究员  霍肖桦  对于银行等金融行业而言，有望增加新的业务类型，但是面临的财务风险和管理风险增加，对人员素质以及组织系统建设提出更高要求。对于住房金融服务工作，尤其是保障性住房或普通居民购买的首套房等项目而言，该项金融政策的出台将有利于房地产项目筹措资金，促使项目的发展。资金是制约保障性住房等普通住房建设的核心因素，为筹措资金开辟渠道将有利于项目的进展。

　　2、房贷利率优惠无法落实

　　当前利率市场化进程中，银行竞争压力不断增大，同时，受互联网金融兴起、实体经济增长放缓、银行业监管日趋严格等因素影响，银行资金成本总体呈现上升趋势，面对个人住房贷款这一成本高、效益低的产品，各银行积极性不高，尤其是在银行贷款自主定价的前提下，央行这一引导政策效果如何，还有待时间的验证。

　　社科院研究生院客座教授  苑德军  房地产市场下行趋势难以改变。在供求关系已发生明显转变的情况下，限购、限贷的放松难以扭转悲观的市场预期。目前银行实际无法兑现下限7折的贷款利率，从利润核算角度，房贷利率下限应维持在9折。更为关键的是，银行对房地产市场的态度已经发生转变，在今后房价继续走低的情况下，防范风险将成为银行的首要任务。

　　光大证券  受宏观形势影响，银行目前仍处于风险释放期，不良贷款持续暴露，这使银行在企业信贷方面趋于谨慎，风险偏好下降，倾向于将信贷投向低风险领域，个人住房贷款是相对稳妥的选择。但由于此前二套房贷款限制仍然较严，使银行无法大规模开展此类业务。近期部分银行放松二套房认定标准，正是对这种信贷投放意愿的反映。但利率折扣不会太大，预计七折不可能见到。目前银行资金成本在4%左右，再加上业务费用、拨备费用等，按6%左右发放信贷才有利可图（也就是九折左右），因此房贷大打折扣的可能性不大。

　　中国房地产学会副会长  陈国强  考虑到资金成本以及商业银行经营市场化空间加大等现实状况，首套房贷利率七折的优惠其实难以实现。即使央行做出规定，但在落地执行中金融机构难免有所保留。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员  李宇嘉  此次限贷松绑的政策刺激效应不宜被高估，但字里行间折射出的重要信号却不容忽视，那就是未来房贷政策将更趋差别化和市场化，即大力度支持合理住房需求，其他需求将采取市场化风险定价。为增加专门用于首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，除了鼓励购房者还清首套房贷后再贷款以增加房贷资源，此次政策特别提出“鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金”。若该政策措施落到实处，不仅银行有更大的积极性发放支持合理住房需求的贷款，而且贷款利率也有望稳中回落，限贷松绑的良苦用心才会真正体现。

　　五、政策建议

　　针对当前房市“冷却”的现状，不少专家学者从货币政策导向和机制方面提出未来政策可能调整的方向，以期能够促进宏观经济的平稳运行、房地产市场的“软着陆”以及消费者房贷需求的满足。

　　澳新银行经济学家 刘利刚 杨宇霆  从日本的经验中可以看到，在楼市下行之时，中国政府需要对宏观经济风险和金融风险保持谨慎。中国需要防止过度紧缩，并应该促进有序地去杠杆化。房地产行业的金融风险与其它领域高度相关，特别是影子银行和信托行业等，因此，只有创造一个宽松的货币政策环境促进有序去杠杆化，才可以降低楼市下行过程中的宏观经济和金融的风险。

　　中国社会科学院财经战略研究院 邹琳华  随着结构性过剩阶段的到来，我国居民住房消费热点正处于由“有房住”向“住好房”转轨阶段。政策重点应及时顺应市场形势的转变，由以往支持首套房需求、抑制改善性需求，转变为支持首套房需求与适度支持改善性购房需求并重。首先，探索住房限购政策的平稳退出渠道，更多地发挥市场机制和房产税引导供求的作用。其次，放宽二套房信贷管制，降低二手住房交易税费。第三，进一步完善期房预售制度，抓紧出台新建商品住房三包政策。

　　交通银行首席经济学家  连平  房贷新政有利于前期受政策抑制的需求陆续释放，但是要实现全年经济增长目标，应保持社会融资适度增长，以不低于18.5万亿元为宜，年内存在适度增加信贷投放的空间。应适度加大个人按揭贷款和房地产开发贷款投放，鼓励和允许银行有选择性地对优质房地产企业投放贷款；应允许地方融资平台贷款适度增长，其融资增长受限是今年以来基建投资增速持续较低的重要原因之一。