中国农村自改革开放以来发生了翻天覆地的变化，但城乡二元结构没有根本改变，城乡发展差距特别是收入差距不断拉大的趋势没有根本扭转。十八届三中全会提出，赋予农民更多的财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。这对于加快农村改革进程，推动农村产权流转，盘活农民资产要素，形成增加农民收入的长效机制，从而健全城乡发展一体化体制机制具有十分深远的战略意义。

　　农民住房财产权改革是发挥市场配置资源决定性作用的客观要求

　　发挥市场机制对资源配置的决定性作用是十八届三中全会的明确要求，而三十多年的农村市场化改革，也在客观上要求农民住房财产进入市场流动进行优化配置。中国农民除了从事农业生产经营和外出打工增收外，几乎没有财产性收入渠道。农民住房财产是农民最主要的家庭财产和农村最有市场价值的资源，推进其市场流动进行保值增值，不仅可以为农民增收开辟新渠道，而且也可为农民扩大生产增加投入和提供信用资产开辟新途径。同时，中国传统农业转型任务艰巨，只有加快释放农村沉睡的产权能量，推进农村资源优化配置，才能建立适应现代农业发展的产权制度，把握新一轮起跑的机遇。

　　改革面临的五大现实难题

　　法律政策不明确。现行法律与政策对农民住房财产权交易没有明确规定，农民住房并不能像商品住房一样自由流转。特别是现行物权法、担保法等法律规定宅基地不能入市，制约了农民住房财产权的流动。尽管一些地方进行过农房抵押的改革探索，但至今还没有明确的法律、法规和政策对农民住房财产权的流动作出明确规定。

　　产权权属不清晰。农民住房只有集体土地使用证而没有房产证，至今是一个没有明确产权边界的沉积物。所谓的农民房产，不过是集体所有土地上的附着物，模糊的产权权属为产权异化提供了机会，这就是农民土地权益屡受侵犯的根本原因所在。同时，农民住房财产权的宅基地用益物权只能在村集体内部流转，农民住房财产权没有依托，阻碍了农村资源要素的正常流转和平等交换。

　　产权市场不成熟。产权市场是产权流转和交换的重要条件。农民住房产权市场滞后于农村经济发展的需要，至今还没有形成规范的农房产权市场。产权市场不成熟，导致了农民住房产权流动没有平台，使农民财产权收益难以实现，成为制约农民住房财产权改革的一大瓶颈。

　　评估体系不健全。中国幅员辽阔，地理复杂，导致农村住房的地理区位、自然条件和人文环境相差较大，其价值确定错综复杂，需要专业评估才能进入市场。当前很多地方几乎没有任何农房评估机构，相关运行机制和服务体系不完善，造成了农民住房财产权评估难、评估成本高，影响了农民住房财产权的流动。